София дължи позицията си на един от първенците по незаети офис площи сред европейските столици най-вече на 20 сгради, завършени в последните няколко години, според консултантската фирма за имоти Colliers International.

Според проучването й 25.4% от налични 1.318 млн. кв.м въведени в експлоатация площи са пустеели в началото на тази година. Но 63% от почти 335 хил. кв.м празни помещения са били във въпросните 20 сгради. В тази извадка средният процент на незаетост е бил 85, а във всички останали – едва 11.5%. Стойностите в диапазона между високите едноцифрени и ниските двуцифрени проценти обикновено се приемат за знак за равновесие между търсене и предлагане.

В същото време тези 20 сгради съставляват около 19% от наличностите, което значи, че или наемателите не ги харесват, или не са готови да платят цената за тях.

“Сегментацията на пазара става все по-видима. (Собствениците на) въпросните офис сгради ще трябва да направят наистина изключителни усилия, за да успеят в съревнованието за нови наематели”, отбеляза Антон Славчев, мениджър “Офиси и бизнес паркове” в Colliers. “От друга страна, това проучване показва, че въпреки смущенията, предизвикани от динамиката на търсене и предлагане, с правилната стратегия и продукт ефектът от икономическото забавяне може да бъде управляван”.

Любопитен нюанс е това, че някои предприемачи, които в стратегиите си се основават на увеличаване на стойността на проектите, а не на текущите приходи от наеми, не биха искали да свалят номиналния размер на наема, тъй като оценката на сградата е функция именно от него. Сградите им може да стоят празни, но на хартия инвестицията в тях запазва стойността си.

Общият обем незаети офиси в София е равен на две години нетното усвояване (наети минус освободени) от пиковата 2007 или на малко повече от три – миналогодишното, когато компаниите вече се съвземаха от шока на кризата.

Проучване, изготвено от банката UniCredit на база данни на две международни консултантски фирми за имоти, показа, че към средата на миналата година степента на насищане на пазара на офиси в София е била най-ниска в региона на Централна и Източна Европа. За разлика от установени пазари като западноевропейските обаче в подобни изчисления не влизат сгради, построени преди повече от 15 години, както и други площи, които са под стандартите за съвременен офис или са с други първоначални предназначения.

Бумът в офис строителството донесе реколта от 256 хил. кв.м миналата година, с 36% по-голям обем от предходната. Значителен е приносът на проектите по “Цариградско шосе” като Европейския търговски център с над 70 хил. кв.м и “Мегапарк” с още близо 50 хил., “Бенчмарк бизнес център” и др. В същото време наследството от развитието около “Бизнес парк София” продължава да тежи на този сегмент от пазара, а предприемачите около летището все още се борят с имижда на локация, която е свързана предимно с логистиката.