Актуализацията на Националната програма за обновяване на жилищни сгради в България е една изключително сложна задача, чието правилно решение е в огромна степен резултат от задълбочено и целенасочено проучване на състоянието на жилищния сектор в страната, включващо освен техническите аспекти на проблематиката, така също и анализ на психологията на поведение на собственици и обитатели в етажната собственост.
Предпоставка за изработката на реално функциониращ модел на националната програма е опитът, натрупан в резултат на наблюдение на моделите на възпроизвеждане в жилищния сектор, на поведението на участниците в него и на възникващия по повод на тях кръг от правоотношения и метода на тяхното адекватно регулиране.

В тази връзка през 2007 г. Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) и Програмата на ООН за развитие (ПРООН) стартират съвместна инициатива – проект “Демонстрационно обновяване на многофамилни жилищни сгради”, за изпробване в умален мащаб на целия цикъл на процеса на обновяване и за изработване на механизми за преодоляване на проблемите по всички сложни и многостранни аспекти на един такъв процес.
Главната цел на разработката е да бъде дадена конкретната рамка на един работещ модел на Националната програма за обновяване на жилищни сгради, стъпвайки както на опита от Демонстрационния проект, така също и реципирайки от практиката на някои европейски държави с дългогодишна традиция в областта на жилищната политика.

Анализът на резултатите
от досегашното изпълнение на програмата показва, че е необходимо и неотложно да се преразгледат някои от целите, насоките и мерките за решаване на проблемите, в т.ч. критериите за подбор на сградите – бенефициенти по програмата, разпределението на финансовата тежест, както и механизмите за съфинансиране на обновителни мероприятия върху жилищни сгради. Следва да бъдат прецизно дефинирани и разграничени отговорностите на органите на централната и местните власти, както и да се координира управлението на различните финансови инструменти, които са предназначени за целите на политиката за обновяване.
Актуализацията е необходима и като предпоставка за създаване на правила, механизми и критерии за кандидатстване по оперативната програма “Регионално развитие”. Основен фактор за по-нататъшната успешна реализация на Националната програма за обновяване на жилищни сгради е въвеждане на фигурата на професионалния мениджър, познат ни от практиката на развитите в това отношение европейски държави. По-нататък ще се спрем подробно на необходимостта от неговото организационно присъствие, както и на спецификата на функциите и правомощията, с които той следва да бъде нормативно обвързан.
Легитимацията на професионалния мениджър за целите на националната програма би следвало да произтича вследствие на форма на регистрационен режим, който е необходимо да бъде уреден в рамките на планов период до края на 2013 г.
Като начало е необходимо да пристъпим към разглеждане на критериите за подбор на сградите – бенефициенти по програмата, разпределението на финансовата тежест, както и механизмите за съфинансиране на обновителни мероприятия върху жилищни сгради.

Една от основните стратегическите цели, заложени при актуализацията, е “утвърждаване на трайна практика на адекватно управление и планова поддръжка на вече обновената по правилата на програмата етажната собственост”. Това е една особено амбициозна задача, въз основа на която е надграждана и цялостната концепция за методологията на изпълнение на програмата. Редно е тук да отделим необходимото внимание на нуждата от професионална поддръжка на така реновираната база. Общоизвестен факт е, че състоянието на сградния фонд към настоящия момент се дължи на липсата на каквато и да било политика в управлението и поддръжката на наличния сграден фонд. Като капак на всичко в периода на небивалия бум на строително-предприемаческата инициатива до 2008 г. държавата абдикира и от свойствено присъщата й дейност по упражняване на стриктен контрол.

Наличният в момента резултат е тревожен както от гледна точка на особената екзотика на архитектурните ансамбли, така и от гледна точка на населяващите сградите собственици, техните междуличностни отношения и възприятието им за частна собственост. Панелката отдавна е престанала да бъде рационално жилище и се е трансформирала в жилищен проблем, порочен начин на мислене и възприемане на жилищното пространство като такова, приключващо с границите на отделния апартамент. Логична последица от това е пълната абдикация от управлението и поддръжката на общите части в сградата и околоблоковото пространство, както и липсата на органи за управление на етажната собственост или нефункциониращи такива.
Тоталната дезинтересованост от проблемите в сградата, вън от обсега на собствения апартамент води до решаването им “на парче”, абсолютно индивидуално, изцяло със собствени средства, в повечето случаи непрофесионално. Сведеното до минимум ниво на социално общуване между съседите е причината да не може да бъде инициирано свикване но общо събрание, сформиран необходимият за провеждането му кворум или в най-добрия случай – пълна неспособност за вземане на каквито и да било разумни решения.

В картинка като тази държавата реално инвестира в сгради, болшинството от които построени върху общински терени, собствеността върху отделните индивидуализирани обекти в тях е на частни лица, като преимуществената част от инвестицията е насочена към ремонт на обичайно считаните за ничия собственост общи части. Всичко това се прави по изпълнение на приоритетна държавна политика, съобразена с моделите за интегрирано градско развитие на ЕС и в съответствие с дългосрочните цели за енергийни спестявания. Напълно естествено в този случай е основната амбиция при управлението на програмата да бъде гарантиран механизъм за възвращаемост на инвестицията, най-вече чрез дългосрочно занижаване на енергийното потребление. Това е възможно само в случай на перфектна поддръжка на сградата в нейната цялост с акцент върху проблемните “общи части”.

Ето как виждаме възможността това да бъде реализирано в рамките на програмата:
Вземане на решение за размера на вноските във Фонд “Ремонт и обновяване”
Това е нова постановка за методиката на предстоящото изпълнение на националната програма и има за цел да подсигури необходимата гаранция за ефективно оползотворяване на държавната субсидия посредством подсигуряване на планова поддръжка на сградата. Логиката в случая е, че при размер на държавната субсидия, движещ се средно около 50% от общата стойност на строително-монтажните работи, както е и по Демонстрационния проект, и вследствие на инерцията, натрупана по време на изпълнението му, броят на потенциалните бенефициенти ще се повишава лавинообразно. Това, разбира се, е абсолютно логичен резултат предвид изключително благоприятните условия, при които се предоставя държавната субсидия, чийто размер при сегашния дял на съфинансиране и механизмите за усвояването му вече се явява крайно недостатъчен.
Ето защо освен завишаване на размера на държавната субсидия, както и изменение на правилата за нейното предоставяне в едно с механизмите за съфинансиране смятаме, че националната програма се нуждае от налагането на задължителни условия за бенефициентите, явяващи се критерий за кандидатстване и одобряването им за участие.

Към настоящия момент предоставянето на средства под формата на държавна субсидия за реновирането на съответната сграда не е обвързано с каквито и да било последващи ангажименти на собствениците в нея както по отношение на установяване на ефекта от обновителните дейности в измеримо или оценимо повишаване на енергийната ефективност и/или спестяване на първични енергийни ресурси, така и във връзка с гарантиране на дългосрочната му поддръжка.
Основнотообновяването на многофамилните жилищни сгради от финансово-счетоводна гледна точка представлява прекъсване натрупването на амортизационни отчисления, като от момента на приемането на реновирания обект те започват да се трупат наново. Правим това отклонение не за друго, а за да се създаде още по ясна представа за това какъв е всъщност чисто практическият ефект от изпълнението на програмните мерки, образно казано, сградата започва своя живот отначало. Затова е категорично наложително да бъде установен система от механизми, действието на които да гарантира удължения живот на сградата при така постигнатите към момента на санирането енергоефективни характеристики.

Но уреждането на такъв критерий би довело до повторна скоротечна амортизация на сградата вследствие на липсата на адекватна поддръжка чрез прилагане на мерките от техническия паспорт и задължително извършване на предвидените там планови ремонти.
При сега действащото статукво е твърде лесно да се предвиди, че собствениците ще бъдат склонни да разглеждат направената от тях инвестиция, явяваща се припадащият им се финансов дял от санирането като абсолютно достатъчен компромис, по силата на който оттук насетне им се следва единствено да се ползват от плодовете на своята инвестиция, без да полагат каквито и да било грижи за адекватната й поддръжка. Нещо повече, начинът на мислене на собствениците на жилища в средностатистическата панелка би бил склонен да определи дела на държавното съфинансиране като даденост по силата на неотменим държавен ангажимент.

Ето защо като един от основните критерии за допустимост на кандидатите би следвало да се фиксира задължителен минимален размер на вноските от собствениците във фонд “Ремонт и обновяване”. Това съгласно постановката на ЗУЕС е специализиран фонд, в който етажните собственици набират средства за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части. Средствата във фонда се набират от вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание, като е допусната възможност да бъдат акумулирани допълнителни, за фонда, средства от отдаване под наем на общи части.
В крайна сметка сумата, изискуема съгласно критериите за кандидатстване на бенефициентите по Националната програма за обновяване на жилищни сгради, трябва да е достатъчно голяма, за да подсигури безпроблемното провеждане на плановите ремонти, предвидени в техническия паспорт на сградата. Към първия планов период, предвиден при актуализацията – до края на 2013 г., ефектът от този критерий все още не може да бъде приложен в пълната си цялост поради начина на предоставяне на съфинансирането, т.е. пряко предоставяне на пълния размер на субсидията по схемата на Демонстрационния проект, извършвано еднократно, като датата на превода предшества датата на откриване на строителна площадка на съответния обект.

На следващия етап обаче е наложително да бъде активирана и контролната функция на тази мярка. Това може да стане възможно при адекватно изменение на механизмите за предоставяне на държавната субсидия по схемата на субсидиране, основно на лихвите по кредитите на гражданите, отпуснати за реализация на мерките по Националната програма. Усвояването на субсидията в този случай ще се явява изцяло последваща по отношение на СРР процедура (виж карето).
Функцията по планиране и разпределяне на субсидията, както и основна част от администрирането на процедурите по НПОЖС следва да бъдат делегирани на самостоятелна структура, изпълняваща функциите на Държавен гаранционен фонд за обновяване на многофамилни жилищни сгради.

Необходимо е тук да бъде направено уточнението, че търговската банка ще предостави съответния продукт на името на сдружение на собствениците в качеството му на юридическо лице, като задължението да представлява съответното сдружение пред банковите институции, държавната администрация, включително Държавния гаранционен фонд, е на професионалния мениджър, явяващ се основно звено за мониторинг и контрол на процедурата. Негова е и организационната функция в качеството му на мениджър и координатор на съответния проект, за свикване на общо събрание на етажната собственост и организиране на рационалното му провеждане за вземане на необходимите решения, както и своевременното им изпълнение.

Повече подробности за функциите на Държавния гаранционен фонд и професионалния мениджър на сградите в режим на етажна собственост, неговото организационно присъствие, както и спецификата на функциите и правомощията му ще бъдат предоставени в следващия брой.

* Дарин Лашков е ръководител на екипа, която изпълнява актуализацията на Националната програма за обновяване на жилищни сгради

Финансов механизъм Действащ Ако приемем, че по сега действащия модел на Демонстрационния проект средният размер на припадащия се финансов дял на всяко едно от домакинствата в съответната етажна собственост е 5000 лева, за набавянето на които е използван кредит при преференциални условия от търговска банка, то към края на петата – последна в погасителния план година, общата възстановена сума ще възлиза на около 8000 лева, от които 5000 лв. главница и 3000 лв. лихви, разноски и такси за обслужване по кредита. В същото време размерът на държавната субсидия, предоставяна към момента на одобряването на съответния бенефициент, е също средно около 5000 лева. Иначе казано, към момента на стартиране на СРР по съответната сграда в нарочно откритата за целта сметка на името на сдружението на собствениците са постъпили средно по 10 000 лева за всяко от домакинствата, от които 5000 собствени средства (банково кредитиране) и 5000 дял на държавно съфинансиране. В настоящия случай субсидията е предварително изплатена, съответно бенефициентът не е обвързан с каквито и да било задължителни изисквания по отношение на последващата текуща поддръжка на сградата, а дори и да беше, контролните механизми за това щяха да бъдат опорочени от липсата на възможност за реална, пряко приложима финансова рестрикция по отношение на недобросъвестните единици. От друга страна, за всеки от собствениците възниква единствено задължението да погаси вземането си към съответната банка, обикновено в рамките на 5-годишен погасителен план с анюитетни вноски по горепосочената схема – сума за възстановяване средно 8000 лева, от които 5000 главница и 3000 лихви, разноски и такси за обслужване по кредита. В предложената от разработващия екип схема за финансиране със субсидирани лихви по кредита обемът на дяловете и размерът на пропорциите остават относително същите, като формиращото основната стратегия изменение касае механизмите на предоставяне на съответния ресурс, както и последващото разпределение на финансовата тежест. Идеята е, че вместо да тегли банков кредит от 5000 лева и към петата година при условия на преференциално кредитиране собственикът да е възстановил на търговската банка сумата от 8000 лева,същият може да получи при аналогични условия кредит от 8000 лева, като към петата година да е възстановил на банката единствено и само главницата по кредита, тоест сумата от 8000 лева. Това се равнява на 80% от пълния размер на средно необходимата за всеки от собствениците сума от 10 000 лева! Как тогава се решава уравнението? Всъщност абсолютно елементарно. Както стана ясно по-горе, при така изложената примерна схема на модела на Демонстрационния проект с използваните осреднени ценови нива и пропорции размерът на държавното съфинансиране е около 5000 лева за домакинство, или 50% от пълния размер на припадащия му се финансов дял – 10 000 лева. Предложение Идеята на разработващия екип е на първо време този размер пропорционално да бъде запазен, като предоставянето му за целите на националната програма да става по следния алгоритъм: – по 2000 лева, или 40% от осреднения общ размер на държавната субсидия (5000 лв.) за всяко от домакинствата в кондиминиума, се превеждат по нарочно откритата за целта сметка на името на сдружението на собствениците. Добавени към средния размер на предоставения на всяко от домакинствата банков кредит (8000 лв.), полученият резултат (10 000 лв.) формира пълния размер на осреднения финансов дял, припадащ се на всеки собственик. – по 3000 лева, или 60% от осреднения общ размер на държавната субсидия (5000 лв.) за всяко от домакинствата в кондиминиума, явяваща се пълният размер на лихвите по кредита от 8000 лева се разпределят пропорционално към всяка от шейсетте вноски по петгодишния погасителен план. Още веднъж следва да напомним, че използваните по-горе стойности са абсолютно осреднен вариант на ценовите нива по съответните пера от практиката на Демонстрационния проект и тук са използвани по-скоро за онагледяване на предлагания финансов механизъм, без да претендират за прецизност и изчерпателност. Основния акцент в случая, както вече стана дума, е сложен върху начина на предоставяне на дела на държавната субсидия, съответно модела за пропорционално комбинирано погасяване на вноските по кредита. Ето кои според нас са главните предимства на настоящото предложение: Завишаване финансовия потенциал на размера на държавната субсидия: При цялостен ресурс от 10 милиона лева примерно по досегашната схема на усвояване същият щеше да е достатъчен за не повече от 100 сгради средно с по 20 самостоятелни обекта всяка, докато при така предложения вариант същият би могъл да покрие до два пъти повече сгради само за първата година. Концепцията включва постепенно занижаване на дела на държавното съфинансиране до преминаването му единствено към субсидиране на лихвите по кредитите. Механизъм за гарантиране ефективността на инвестицията на държавата чрез дългосрочно занижаване на енергийното потребление в жилищния сектор: Чрез фиксиране задължителен минимален размера на вноските от собствениците във фонд “Ремонт и обновяване” и определянето му като основен критерий за участие, съответно избор на конкретния бенефициент. Лесно проследима е зависимостта между усвояването на частта от съфинансиране под формата на субсидирана лихва по кредита на всяко от домакинствата в зависимост от регулярното набиране на средствата по фонд “Ремонт и обновяване”. Установяване система от механизми, действието на които да гарантира удължения живот на сградата при така постигнатите към момента на санирането енергоефективни характеристики: Минимално определеният размер на вноската по фонд “Ремонт и обновяване”, изискуема съгласно критериите за кандидатстване на бенефициентите по НПОЖС, трябва да е достатъчен, за да подсигури безпроблемното и своевременно провеждане на плановите ремонти, предвидени в техническия паспорт на сградата.

Още по темата
Ремонт по етажите