Фондът Europa Capital купува Mall of Sofia при доходност около 9.5%

В навечерието на рожденния си ден Mall of Sofia получи необичаен подарък – нов собственик. Търговският център, който на 9 юни навърши пет години, е пред продажба на фонда Europa Capital, част от Rockefeller Group.
Всъщност подаръкът е за продавачите – GE Real Estate и Avestus Capital Partners, които от няколко години опитват да излязат от инвестицията. Цената, на която го направиха – малко над 100 млн. евро по официални данни, е повече от добра предвид свития пазар на имоти. Срещу парите си обаче купувачът получава първокласен актив – най-успешния търговски център в София, при това с дългосрочно гарантирана доходност от наемни договори.
Сделката определено е събитие, което дълго ще се коментира на имотния пазар. Освен това е забележителна с мащабите си и едва ли ще бъде надмината до края на годината.

Продава се мол
За продажба на Mall of Sofia се говори още от 2008 г., когато германският фонд DEGI обяви, че сделката е на финалната права. Двете страни трябваше да си стиснат ръцете при цена около 127.5 млн. евро – значително по-висока от постигнатата в момента. Кризата обаче принуди купувача да преосмисли офертата си и продажбата така и не се осъществи.
Оттогава молът е постоянен обект на интерес и вече е оглеждан от 4-5 потенциални купувачи. Никой от тях обаче не е успял да предложи цена, която да удовлетворява продавачите. Поне до стъпването на Europa Capital в България.
По информация, потвърдена от два независими източника, договорената с фонда цена за Mall of Sofia е около 104-105 млн. евро. Срещу тази сума той ще придобие дружеството “М.О. София”, собственик на Mall of Sofia, и офис кулата Sofia Tower, която също е част от проекта. В полза на подобна цена говори и последният достъпен одиторски доклад за “М.О. София” – за 2009 г. В него инвестиционните имоти на дружеството са оценени на 105.9 млн. евро, а от мениджмънта са определили цената като отговаряща на пазарната към момента.
Според официалното съобщение на Europa Capital сделката ще бъде финансирана от унгарската OTP Bank и притежаваната от нея Банка ДСК. Двете институции осигуриха проектното финансиране за строителството на мола и офисната част през 2004 г., а впоследствие – и средствата за придобиването им от GE Real Estate и ирландския фонд Quinlan Private (чийто бизнес наследи Avestus Capital Partners).
По тази причина се предполага, че част от цената по сделката за Mall of Sofia ще бъде платена в брой, а остатъкът – чрез преоформяне на задълженията към двете банки. Какви са те в момента не е ясно, тъй като финансовият отчет на “М.О. София” за 2010 г. още не е публикуван. Към края на 2009 г. задълженията му към OTP Bank и Банка ДСК са възлизали на 55 млн. лв. Дълговете към свързани лица – GE Real Estate и Avestus, са били приблизително 16 млн. лв.

Една много успешна сделка
Макар че заради ранния етап на сделката продавачите на Mall of Sofia отказват коментар, в инвеститорските среди я определят като много добра за тях. Най-малкото защото сега GE Real Estate и Avestus получават за имотите си около 10 млн. евро повече от платените от тях през 2006 г. (тогава дружествата ги придобиха срещу 94 млн. евро). Няма информация колко дивиденти са получили през това време, но със сигурност дружеството е печелившо – през 2009 г. компанията приключи с нетна печалба от малко над 9 млн. лв. при близо 3.8 млн. лв. година по-рано.
Асен Лисев, управител на MBL CB Richard Ellis, уточнява че, в момента Mall of Sofia запазва водещата си позиция по посещаемост на кв. метър площ спрямо останалите търговски центрове в София. Той също го определи като един от активите, останали сравнително незасегнати от кризата.
Според Давид Давидов, мениджър в Colliers International, на практика GE Real Estate и Avestus са пред сделка с най-ценния си актив в България. Подобен ход е логичен предвид профила им на инвестиционни компании, които придобиват доходоносни имоти с опцията да печелят от управлението и препродажбата им в подходящ момент.
Извън София GE Real Estate и Avestus притежават и друг търговски център – Mall Plovdiv, но по всичко личи, че засега не планират сделка с него. Причина е несигурният пазар на търговски площи, особено за моловете извън София, които са принудени да правят сериозни отстъпки, за да привличат и задържат наематели. Така, въпреки че заетостта на Mall Plovdiv е почти 100%, в момента собствениците трудно ще получат платените за него 100 млн. евро.
В края на 2007 г. GE Real Estate се включи и в проекта Sofia Aeroport Center – комплекс със складови и офисни площи край столичното летище, инвестиция на американската Tishman International. Реализацията на проекта обаче още не е приключила и перспективата за инвестиционна продажба също още е далечна.

Въпрос за 100 млн. евро
Въпреки репутацията на Mall of Sofia като най-силно представящия се търговски център в София и почти единствен разминал се със стачка на наемателите, продажната му цена определено изненада хората от имотните среди.
“От договорената сума личи, че купувачът явно вярва в продукта и локацията”, коментира изпълнителният директор на Forton International Сергей Койнов. Според него сделката за Mall of Sofia определено се очертава като най-голямата при търговските площи, а вероятно и на целия имотен пазар тази година. Тя обаче е знак и за друго – от Forton смятат, че за инвестиционния пазар следващите месеци ще минат под по-положителен знак, отколкото изминалата година.
Асен Лисев също очаква още сделки в сектора, но не задължително за по-големи суми.
Голямата въпросителна около продажбата на Мall of Sofia обаче остава доходността (yield). Тя е ключов показател при инвестиционните сделки и отразява съотношението между платената цена за даден актив и нетните приходи от наеми. Логично високата доходност (над 10% за България в момента) е показателна за висок риск и скъпо финансиране, които са спирачка за инвестиции на даден пазар и фактор, който държи ниски цените на имотите.
В случая с Mall of Sofia единственият ориентир за доходността дойде от Асен Лисев. Пред investor.bg той заяви, че доходността при сегашната продажба на мола е подобна на тази, при която GE Real Estate и Avestus го придобиха преди четири години. Тогава планираната годишна възвращаемост на инвестицията бе около 10%.
Според източници на “Капитал” при сегашната сделка доходността е малко по-ниска – около 9.5%. Това е очаквано, като се има предвид по-високата цена за мола спрямо платената при предходната сделка, тъй като генерираните от него приходи остават относително еднакви.

Какво получава купувачът
Запознати с продажбата на Mall of Sofia твърдят, че именно гарантирането на стабилни парични потоци е причина и за проточилите се близо година преговори между Europa Capital и дружествата продавачи. Този месец изтичат 5-годишните договори с наематели, сключени при откриването на търговския център през 2006 г. По-дългосрочните 10-годишни контракти също са подписвани с опция за предоговаряне на петата година.
Така, за да се гарантират стабилни и прогнозируеми приходи от управлението на мола през следващите 5 години, договорите с търговците трябва да бъдат подновени при не по-лоши от сегашните условия. Друга опция е част от наемателите да бъдат сменени с цел да се разнообрази търговският микс. Именно това са предприели мениджърите на мола – Avestus Capital Partners, които вкарват в него някои нови марки на българския ритейл пазар от последните години.
Почти сигурно свои обекти в Mall of Sofia отварят дрогериите DM, както и веригата за облекла LCWaikiki и сладоледите Gelati. В същото време затварят обекти на някои по-скъпи брандове облекла и обувки.
В тези размествания хора от ритейл средите виждат знак за преориентация на Mall of Sofia по отношение на търговския микс – от марки в по-високия ценови клас към такива в средния. По всяка вероятност една от причините е близката поява на големи конкурентни проекти на юг в лицето на Bulgaria Mall, Paradise center и мола на Danaos Development и IKEA на южната дъга на околовръстния път. Това със сигурност ще засили конкуренцията за привличане на платежоспособните купувачи в тази част на София, за които към момента Мall of Sofia е една от малкото алтернативи. Търговският център остава единствен избор за жителите на западните райони на София, но и това ще се промени с излизането на пазара на Mega Mall в жк “Люлин”.
Като се има предвид, че управлението на Mall of Sofia остава в ръцете на Avestus Capital Partners дори след смяната на собствеността, съществени промени в отношенията с търговците не се очакват. За клиентите новият собственик – вместо два западни фонда един друг, но от същия тип, също едва ли ще донесе новини. Видимият ефект е за кръговете, които се интересуват от сделките с търговски обекти. Тази с Mall of Sofia показа, че за добрия продукт се плаща добра цена дори и при слаб пазар. И това важи дори за България, която напоследък не е актуална дестинация за такъв тип инвестиции.