И търговците, и собствениците на центровете страдат от ниското потребление

Два пъти повече молове в комбинация със свито потребление. Тази задача се опитват да решават през последната една година собствениците и наемателите на софийските търговски центрове. Дотук отговорът не е много приятен. И няма никакви допълнения в уравнението, които да чертаят по-високи печалби. Дори напротив – още няколко гигантски центъра ще отворят до две години (виж съседния текст).

Колкото повече, толкова по-малко

Втората вълна молове заля София през пролетта на 2010 г. Както и при дебюта на първите обекти преди пет години, откриванията бяха две – на Serdika Center и на The Mall. Този път обаче фокусът на надпреварата бе не кой ще е пръв, а кой ще предложи повече търговски площи, ще привлече по-интересни брандове, а оттам и повече клиенти…

Година по-късно треската позатихна. Обещанията за тълпи от посетители – също. „Новите“ молове се наместиха на пазара и вероятно отвоюваха половината от него. Но това не зарадва нито тях, нито двата им по-стари конкуренти. И започна недоволството сред търговците с искания за по-ниски наеми. През последните месеци то е видно само в The Mall, където преди две седмици 42 магазина сложиха надписи „протест“ на витрините си.

Ако ситуацията ви изглежда позната, причината вероятно е, че напоследък се повтаря всяка година. Обикновено през зимните и пролетните месеци. Тогава става ясно, че и новата година няма да донесе очакваното раздвижване в потреблението и напрежението в отношенията молове – търговци ескалира. Случи се на пренаситения варненски пазар в Pfohe Mall (отскоро „Аутлет шопинг център“) и в Mall Varna, и в софийските City Center Sofia и The Mall. А това показва едно: от отварянето на първите молове досега търговската среда в България не се е променила особено, увеличават се само магазините.

Криви сметки

В най-пресния случай – този с The Mall, гласове за намаляване на наемите се чуха още месец след откриването му. Въпреки че от самото начало ръководството отчиташе обещаните 45 000 посещения дневно, много наематели не бяха доволни. По техни сметки над 50% от клиентите и сега минават през един-единствен обект – хипермаркета на Carrefour на второто подземно ниво, а оттам – директно към паркинга.

Доколко това е така, може само да се гадае, тъй като анализите какви са оборотите на единица площ и каква част от тях покриват рентните плащания, остават в сферата на строго поверителните отношения между молове и търговци. Според протестиращите обаче делът на наемите отдавна е надминал здравословните за ритейл сектора 10% от оборота на обектите им. И ситуацията е такава съвсем не само с магазините в The Mall.

„Проблемите с търговците идват основно от факта, че наемите в моловете бяха разчетени при растящ пазар. Трудно беше някой да предвиди кризата“, коментира директорът на консултантската компания за бизнес имоти Forton International Сергей Койнов. Към това колегите му добавят прекалено бързото разрастване на някои търговци, било поради прекален оптимизъм, било по конкурентни причини. И за капак – свитото потребление, което силно удари покупките на облекла, обувки, бижута и техника. Все стоки, които се предлагат в мола.

Недоволството на малките

В същото време, макар и миксът от наематели в големите търговски центрове да се крепи на привличането на няколко ключови бранда, той далеч не се изчерпва с това. Основната финансова тежест пада именно върху малките търговци, най-често франчайзъри на чужди марки, и наематели на площи от порядъка на 50 до 200-300 кв.м. В масовия случай те плащат базов наем плюс процент от оборота на магазина, ако той надмине определени нива. Най-често наемите за тези обекти започват от 30-40 евро/кв.м, но плюс надбавката за оборот, сервизни и други такси, а на места и данък сгради, тази сума може да нарасне двойно. Логиката е, че тези търговци плащат цената за потока от посетители, който им осигуряват ключовите наематели – големи модни брандове, магазини за техника, супермаркети, кина. Но тези сметки невинаги са верни.

„Подписахме договора си с The Mall през есента на 2009 г. По това време кризата вече беше факт, а юристите ни определиха клаузите като абсурдни. Въпреки това решихме да влезем в мола, тъй като ни предлагаха място в близост до магазина на Zara и останалите брандове на Inditex и разчитахме те да прелеят оборот към нас“, разказва Таня Църноречка. Тя и съдружниците й развиват марката Caffeine, чието първо заведение отвори в мола на бул. „Цариградско шосе“.

Мотивите на Иван Попов, който държи правата на бранда за чанти и куфари Bric’s, да приеме наемните условия са други. Неговият договор с The Mall е подписан още през есента на 2008 г. – период, когато приходите само от един обект покривали наемите и на трите магазина на марката в София (тя се продава също в Serdika Center и Mall of Sofia).

Не всички наематели в моловете обаче са недоволни от резултатите. От „Технополис“, един от ключовите брандове в The Mall и Serdika Center, определят продажбите си като сравнително успешни в условията на криза. Собственикът на веригата Божидар Колев не крие, че очаква по-добри резултати, но влизането му в моловете на този етап е стратегическа стъпка. „Технополис“ я направи, след като основният му конкурент – „Техномаркет“, от години продава успешно в този формат.

Като цяло големите наематели в моловете не демонстрират недоволство от политиката им, но при малките нещата понякога приемат драматичен обрат. От седмица например магазинът на Bric’s в The Mall е празен, както и тези на модните марки Mexx и Marc O’Polo. Собствениците на Caffeine също са получили нотариална покана и до дни ще опразнят помещението. Всички те, след като поискаха предоговаряне на наемните си условия.

Преговори или не

В ситуации като тази в The Mall мениджърите на търговските центрове рядко са словоохотливи. Говорят основно търговците. В случая обвиненията им към ръководството на мола са главно в липсата на гъвкавост и диалог – политика, която остави за дълго пустеещи магазини в друг столичен търговски център – City Center Sofia.

Пак по разкази на търговци на косъм от стачка е бил и Serdika Center, но тя се е разминала след известни отстъпки от страна на мениджмънта. В слабите летни месеци на 2010 г. търговци в Mall of Sofia също се похвалиха с неколкомесечни намаления на наемите си. Генералният мениджър на мола Геновева Борисова не отрече, но уточни, че те са били временни и по изключение за единични наематели.

Собствениците на моловете обаче имат и своите аргументи срещу исканите от търговците отстъпки. На първо място поради факта, че инвестициите в търговските центрове се базират на определена доходност, а тя идва основно от събираните наеми. При продажба, особено на по-ранен етап от строителството, от тези резултати зависят и плащанията по сделката.

Именно такъв е случаят с The Mall, който бе купен от гръцкия фонд Assos Capital през 2008 г. Според източници, близки до сделката, цената от 200 млн. евро е договорена при гаранции за определени парични потоци за първите две години след откриването на мола. Ако те не бъдат изпълнени, продавачът в лицето на „Карфур България“ трябва да покрие разликата. Според друг източник тя ще бъде удържана директно от цената, която все още не е изплатена напълно. Коментар по темата не бе получен нито от мениджъра на The Mall Франк Уайтинг, нито от собственика Assos Capital. Наличието на подобно условие при продажбата обаче до голяма степен обяснява неотстъпчивостта в отношенията с наемателите.

Големите губещи

В определени граници текучеството на наематели е здравословно за пазара на търговски площи, тъй като го прочиства от зле планирания бизнес. По тази причина консултантите не виждат нищо тревожно в това годишно да се сменят наемателите на 5 до 10% от площите в един мол. Големият риск при всеки по-значим конфликт между собственици и търговци обаче е този процес да не стане неудържим.
„Ако управата на един мол води безкомпромисна политика, каква е гаранцията, че отливът на наематели ще спре на 10-ия процент“, коментира собственикът на веригата за детски стоки „Хиполенд“ и председател на Българската ритейл асоциация Мариан Колев. Подобно на случая със стачката в Mall Varna преди години от асоиацията планират да излязат със становище в защита на протестиращите търговци и в The Mall.

Според Мариан Колев, ако се стигне до масова подмяна на наематели, губещи са всички. Търговците – заради големите начални инвестиции в довършването, оборудването и зареждането на обектите им, които тръгват от 40-50 000 евро, но може да надхвърлят в пъти тези суми. Моловете – заради лошия имидж, който в перспектива намалява шансовете им да привлекат качествени наематели и влошава търговския им микс.

Ако не намерят бързо нов наемател на мястото на напусналия, собствениците търпят и финансови загуби. Вярно е, че в повечето случаи при преждевременно освобождаване на площите търговците дължат като неустойка оставащите наеми до края на договорения период. Сумата обикновено не е малка, тъй като договорите в моловете масово са 10-годишни. До момента обаче надали има търговец, изплатил оставащите му стотици хиляди левове при напускане на някой мол.

В такива случаи инвеститорите може да прибегнат и до заложената в договорите арбитражна клауза, но и това рядко се случва. Причината са основно високите разходи, особено ако се води дело срещу малка компания. Така дори арбитражната комисия да отсъди в полза на търговския център, може да се окаже, че насреща няма достатъчно имущество, с което да бъде обезщетен.

С диалог или без, моментът е труден и за собствениците на молове, и за търговците. Заради задаващата се нова конкуренция ситуацията няма да стане по-лесна. Поне клиентите могат да спечелят от борбата за оцеляване.