Жилищното финансиране:

Между желания и реалности

Банките биха искали да отпускат повече кредити, но трябва да направят повече, за да спечелят клиентите

Автор: Строителство Градът

Казват, че страхът и алчността движат пазарите. Тогава кредитният бизнес на банките все още е подвластен повече на първата емоция. Въпреки желанието им да финансират това все още важи и за заемите за покупка на дом.

Тяхната дейност поначало е особена – институциите работят с чужди пари, но ако загубят, първо се изпарява капиталът на акционерите им. На теория мнозинството от вложителите в тях не могат да изгорят заради изричната държавна гаранция върху вземанията им до определена сума. Банковите мениджъри обаче могат да изгубят работата си както заради лоши инвестиции, така и заради неудовлетворителни резултати. В банковата система в България има по много и от двете. Това е достатъчно, за да подхрани страха й.

Данни, изнесени наскоро от главния икономист на Уникредит Булбанк Кристофор Павлов, показаха, че възвращаемостта на собствения капитал в системата е паднала до 6.3% през 2010 г., след като се е колебаела около 20-те на сто през 2007 и 2008. Основната причина се нарича класифицирани кредити. Загубите от невърнати заеми и разходите за провизии – сумите, предварително заделяни за обезпечаване на бъдещи загуби – скочиха в синхрон с увеличаването на кредитите, по които има забавяне в плащанията или се е наложило предоговаряне, за да се избегне просрочие. В края на 2010 г. нивото на класифицираните като рискови вземания достигна малко над 21 на сто от целия портфейл на системата.

Мениджърите на институциите са изправени пред труден избор: да се фокусират върху разрешаването на проблемите и управлението на рисковете или да изберат да „израснат“ над подводните камъни, като просто разширят портфейлите си, което автоматично ще свие надолу дела на лошите заеми. Новото финансиране за добри клиенти дава по малко и от двете: кредитите рядко се влошават в първите месеци след отпускането, а портфейлът и приходите от него се увеличават.

Жилищните кредити имат още няколко привлекателни характеристики: имат по-висок единичен размер на сделката от потребителските например, тоест осигуряват солиден растеж; имат по-ниско рисково тегло заради наличието на материални обезпечения; намаляват концентрацията на риска за разлика от заемите, обезпечени с фирмени имоти.

Не на последно място високото ниво на капитализация на системата (капиталовата адекватност е 40% над изискванията, ликвидността също е висока, а БНБ като регулатор има допълнителни лостове, ако се наложи облекчаване на напрежението) значи, че те не са използвали в достатъчна степен капацитета си да кредитират. Това подкопава печалбите – все пак банките трябва да плащат цена дори и за собствения капитал.

Всичко, казано дотук, работи в полза на разширяването на кредита, което е полезно и за здравето на системата, и за икономиката, защото може да натисне надолу лихвите. Но само за тези, които могат си го позволят.

От една страна, нивото на лошите кредити е показател, че финансовото положение на кредитополучателите не е добро. Това е знак за висок риск за банките, оттам за натиск за увеличаване на лихвите по заемите като компенсация за трупащите се загуби.
От друга – между отделните банки има разлики. Има такива, които са готови и финансират както граждани, така и фирми, както потребителски, така и жилищни покупки или дори инвестиционни проекти. Но има и такива, които не могат да го направят на приемлива цена в момента. Това, че институциите имат капиталова възглавница, съвсем не значи, че тя е равномерно разпределена, още повече ако те се разглеждат заедно с международните компании, към които принадлежат.

Резултатът е, че има банки, които кредитират постоянно, задържат и разширяват пазарния си дял, особено в ипотечното финансиране, и други, при които той намалява. Сред причините за втората група може да е нуждата от високи приходи, за да платят цената за ликвидността си. Например достъпът им до финансиране може да е ограничен било заради принадлежността им към конкретна банкова група, изложена на рискове като кризата на страните от периферията на еврозоната, било заради абсорбирането на загубите от лоши кредити. Това задържа лихвите високи.

Банките, които могат да си позволят да ги свалят, от своя страна не са стимулирани да го направят, защото са по-конкурентоспособни при намирането и финансирането на клиентите с високо качество – солидни приходи, солидно собствено участие в сделките и солидни обезпечения. Няма логика да се лишат от възможността да спечелят от тях в момент, в който конкуренцията е поотпуснала хватката.

Това може да е една от причините, поради които пазарът още не се е отворил по-нашироко – лихвите от порядъка на около 8% за заеми в евро в България още са високи, дори да са намалели в последната година под въздействието на растящата конкуренция. А реалният растеж на кредита е ограничен колкото и заради ниското доверие на потребителите, които избягват да се ангажират с големи дългосрочни заеми, и слабите инвестиции, толкова и заради предпазливостта на институциите, които още не са разпуснали и нелихвените условия за кредитиране (като коефициенти на обезпеченост на кредита с активи, съотношение между месечен доход и вноските или стриктните критерии за оценка на кредитоспособността и на обезпеченията).

Жилищните заеми се задържат по още една причина – потребителите, които избягват голямата задлъжнялост веднъж заради сигурността си, втори път заради високите лихви. А тези, които имат налични пари в момента, е по-вероятно да погасят съществуващ заем, отколкото да финансират нова покупка.

В своята съвкупност тези фактори все още не действат особено благоприятно на жилищния пазар. Но подобрение има: купувачите имат по-широк достъп до финансиране, тъй като могат да изберат да кандидатстват повече институции, отколкото преди. Не е изключено, ако повече банки се включат активно в действителното отпускане на заеми, след като влязоха в рекламните кампании, това да натисне и лихвите по-надолу. Това вече стана във втората половина на миналата година. За да подобрят резултатите си, в края на миналата година банките значително повишиха финансирането на жилищни покупки. Последните два месеца на 2010 г. са били най-силни за този бизнес от цялата година, а конкуренцията задържа лихвите на най-ниските им нива от лятото на 2008 г. насам и в началото на тази година.

За разлика от потребителските жилищните заеми продължиха да нарастват и миналата година, макар и със забавящ се темп, тоест те все още са важен приоритет за системата. Добри новини за жилищния пазар има, но е по-вероятно да е необходимо още време, преди да се усети ефектът от тях.

 

keyboard_arrow_up