Приливът от капитали постепенно приближава България. Въпросът е дали няма да се отдръпне назад, преди да я е достигнал

Докато в България все още се чудим дали и кога инвеститорите в имоти ще се върнат на пазара, може да се окаже, че те са вече зад ъгъла. Приливът от капитали в  недвижима собственост в Източна Европа продължава да се увеличава и в началото на 2011 г., при това най-бързо от всеки друг регион на континента.

През първото тримесечие в бившия комунистически блок са продадени сгради и земя на стойност над 2.5 милиарда евро, половината от целия обем за миналата година и с почти два пъти повече от вложената в същия период на миналата година сума, показаха данни на глобалната консултантска фирма CB Richard Ellis.

Повишението не е изненада предвид широките географски граници на подема на инвестициите в Европа. Символични намаления е имало в скандинавските страни и групата Бенелюкс, както и в европейската периферия, която предизвика кризата на еврото. От друга страна, основните пазари като Великобритания, Германия и Франция са допринесли за растежа, а притиснати от намаляващите възможности, изглежда, парите са прелели и към източните части на континента.

Дори в България размразяването на този пазар започна тази година с успешното приключване на сделки за около 45 милиона евро до края на март.
С тях страната се присъедини към групата на възстановяващите се, въпреки че е интересна за една шепа инвестиционни фондове. Според консултанти може да се очаква развитие и по поне още една продажба, при това значително по-голяма, по която се водят преговори.
Проблем е липсата на стабилизирани активи, тоест сгради с относително ясни и предвидими приходи от наеми, от една страна, заради високото ниво на незатеост на офисите, особено на новопостроените площи, от друга – заради продължаващото текучество на наемателите и забавените плащания в моловете. Не случайно последните продажби бяха на търговски проекти с ограничен кръг наематели, основните от които бяха в сектора на “Направи си сам магазините”, завладян основно от международни компании, които се ползват с по-високо доверие.
CBRE потвърждава това. Според компанията има растящ инвеститорски интерес към първокачествени имоти в пазари, които все още се смятат за по-рискови като Испания, главните централно- и източноевропейски икономики. Дори се забелязват “първи проблясъци” в периферията на региона, към която обикновено се причислява и България.
“Сравнението между първите тримесечия на 2011 и 2010 г. предполага силен ръст в оборота на инвестициите, особено в Централна и Източна Европа”, казва Майкъл Хадок от отдела за проучвания на CBRE. Той обаче посочва и че е имало някои не толкова типични сделки като придобиването на активите на австрийския фонд мениджър Europolis от конкурентната компания CA Immo.

Апетитът нараства
подмамен от по-високата доходност  в региона, следствие не на последно място и от отсъствието на конкуренция в наддаването за имотите. В европейски план CBRE наблюдава струпване на институционален капитал, идващ от целия свят – от канадските пенсионни фондове до близко- и далекоизточни купувачи. Според директора на отдела за капиталовите пазари в CBRE Джонатан Хъл това подтиква специализираните мениджъри да търсят нови възможности за добавяне на стойност, включително в нови географски ширини.
Специализираната в продажбите с обратно наемане глобална инвестиционна фирма W.P. Carey търси възможности в Испания и Източна Европа, с които да усвои около 1 милиард евро, предназначени за тази година. Този тип сделки са по-скоро средство корпорациите да се финансират чрез продажби на имоти, които активно експлоатират, отколкото типичните инвестиции в сектора.
“Със сигурност имаме огнева мощ, що се отнася до собствен капитал и пари в брой, въпреки че за съжаление не можем да заставим собствениците да продадат имотите си”, казва Джефри Лефльор, управляващ директор на компанията за Европа, пред електронното издание PropertyEU.
Последното тримесечие неговата организация е инвестирала 235 милиона евро в цял свят, включително портфейл от търговски площи от хърватската група Agrokor за 49 млн. евро.
Той казва, че географското местоположение на имотите не е толкова важно за W.P. Carey, колкото е за традиционните инвеститори в имоти, тъй като продажбите с обратно наемане зависят повече от кредитоспособността на продавача. Лефльор добавя: “Най-вероятно ще продължим да присъстваме на пазари, които са по-малко привлекателни за традиционните инвеститори в недвижими имоти, но освен това трябва да правим сделки с компании, за които сме уверени, че могат да понесат бурните времена, имат добри пазарни позиции и са достатъчно големи, за да намерят подкрепа у банките, правителствата и синдикатите.”

Печалбите започват да се подобряват
В допълнение регионът вероятно ще стане по-привлекателен благодарение на първото подобрение на печалбите в сектора, откакто кризата удари Централна и Източна Европа преди близо три години. По данни на фирмата за проучвания IPD възвращаемостта от инвестициите в имоти в региона е била положителна – 3.1% в евро през 2010 г.
Изчислението включва изменението в стойността на вложения капитал като резултат от промяната в наемите и пазарните нива на доходност, които са определящи за цените на имотите. То става след три последователни години, в които средната обезценка на тези инвестиции е била около 20.5%.
Движещата сила за възстановяването се е прехвърлила от потискането на доходността вследствие на увеличаването на търсенето от страна на инвеститори и ниските лихви към  приходите от имотите.
Изостанали във възстановяването на инвеститорското доверие, източните части на Европа започнаха да печелят повече от ниските лихви на континента в момент, в който те започват да се повишават. Следващите месеци трябва да покажат дали и България не се е включила в късния етап от този пазарен цикъл, или първите сделки ще се превърнат в сигнал за началото на възстановяване.