Все по-масовият проблем със спряно жилищно строителство принуди много купувачи сами да завършват сградите

На пръв поглед е съвсем обикновена жилищна сграда. От тези, които масово се строяха през последните години – с магазини на партера и мансарди на таванския етаж, ПВЦ дограма, задължителната топлоизолация и фасада в свежи пастелни тонове…

Ако обаче се вгледате, ще откриете смущаващи неща. Въпреки че има още какво да се достроява, работници не се мяркат, а минувачите от квартала почти задължително се тюхкат в стил “добре че не купих” и “изгоряха хората”. С други думи, строежът е сред десетките в София, попаднали в графата “замразен” през последните години.

И понеже проблемът става все по-масов, а безизходицата пред собствениците в такива сгради – все по-пълна, много от тях се принудиха да поемат довършването им в свои ръце. Напоследък все по-често, но засега – рядко с успех.

Случка в “Сухата река”

По план сградата на ул. “Ботьо Петков” в столичния квартал “Сухата река” трябвало да е готова още към края на 2008 г. Съдбата й обаче е друга: пет години след първата копка тя все още няма акт 15 (за завършено строителство), а самото строителство напредва бавно и благодарение на събраните от собствениците средства.

До ситуацията се стигнало, след като в началото на 2008 г. работата по строежа започнала видимо да се забавя – броят на работниците намалял в пъти, докато накрая съвсем изчезнали. По това време сградата имала акт 14 (за завършена конструкция) и била изцяло разпродадена на зелено.

В началото на 2009 г. станало ясно, че строителството е окончателно спряно, а инвеститорът – “София строй инженеринг”, има финансови затруднения. Според собственици на апартаменти успоредно със софийския обект дружеството е започнало и строежи по морето, към които пренасочило средства. Инвеститорът не бе открит за коментар. Електронната поща връщаше съобщенията, а на телефоните се чуваше съобщение “набраният от вас номер не съществува”.

След първоначалния шок от случващото се собствениците подходили рационално към проблема и преценили, че най-важното в случая е все пак да получат жилищата си. Свързали се с инвеститора (в случая и строител на обекта), провели няколко общи събрания и решили да довършат сградата със собствени сили. Договорката с предприемача била той да продължи строителството, но под техен контрол и с осигурени от тях материали. За целта открили обща банкова сметка, в която всеки трябвало да внесе последните оставащи вноски за имота му – в случая между 10 и 30% от цената.

“Много ни помогна фактът, че инвеститорът все пак остана добронамерен, вероятно и защото не тръгнахме веднага да водим дела срещу него”, разказва един от собствениците в сградата.
По думите му след подновяването на строителството то напредвало с добри темпове, докато не се оказало, че някои собственици не плащат вноските си и парите в общата сметка са на приключване. Сега под въпрос е покупката на асансьор, за който са нужни около 30 000 – 40 000 лв. Връзките на сградата с комуналните мрежи също все още не са узаконени. Така завършването й отново е с неясен срок, а част от собствениците обмислят да го направят със собствени средства и след получаването на разрешение за ползване да заведат дела срещу останалите.

Имате проблем

Историята в “Сухата река” е класически пример за един от ключовите проблеми при спряно строителство – разногласията между съсобствениците.

В подобни случаи инвеститорът в проекта вече е в лошо финансово състояние и юристите предричат малък шанс за връщане на платените суми и неустойките за забавата чрез съдебни дела. Повечето инвеститори в жилищното строителство са дружества с ограничена отговорност, регистрирани за конкретния проект. Спечелени дела срещу такива компании естествено има, но впоследствие те често се оказват на ръба на несъстоятелността и доколкото имат активи, те не могат да покрият задълженията им.

От друга страна, крайната цел на повечето купувачи е да получат имота си, дори с цената на допълнителни разходи. По тази причина най-честият съвет към тях е преди всичко да опитат с общи усилия да завършат сградата и след това да предявят финансови претенции към инвеститора за направените разходи.

Според адвокат Георгиева от агенция “Форос”, ако в сградата все още има непродадени обекти, един от вариантите е предприемачът да се съгласи да ги прехвърли на останалите собственици като обезщетение за това, че ще завършат строителството за своя сметка. Неудобството в случая идва от факта, че обикновено става въпрос за група хора с различни финансови възможности и различни схеми на придобиване на имотите. Това е най-честата причина и за разногласията между самите тях впоследствие.

Адвокат Диана Петкова от “Герон и партньори” разказва, че в случаите на спряно строителство проблемите не са толкова юридически, колкото финансови. По нейни наблюдения дори да се стигне до съвместно завършване на сградата, най-често възникват конфликти между купувачите на жилища и собствениците на земята, които получават имотите си като обезщетение.

“В почти всяка сграда има 3-4 души, които са дали земята си и не искат да доплатят 10 000 – 15 000 лв. наравно с останалите, за да вървят нещата по строежа”, коментира адвокат Петкова.

Управителят на агенция “Реал инвест строй” Мария Русева посочва и друг повод за разногласия. “В една сграда има собственици, платили 10% от цената на имота, и такива, платили 100%. Много е трудно да искаш допълнителни пари от някой, който вече коректно се е разплатил с инвеститора”, коментира тя. И все пак често единственият изход е тези собственици да дадат още 5000 лв. пред алтернативата да загубят вече платените 50 000 евро. След края на строителството може да си потърсят правата от инвеститора, посочва Русева.

Търси се инвеститорът

На фона на следващата история хората от “Сухата река” изглеждат почти късметлии, защото са получили съдействие от инвеститора, за да продължат строителството. На другия край на София – в “Овча купел”, други купувачи обаче все още се борят да получат строителната документация.

Случаят е с обект на фирма “Кондор-Варол билдинг груп”, чието строителство започнало през 2006 г. в една от пресечките на бул. “Монтевидео” до Нов български университет. Година по-късно грубият строеж приключил и част от купувачите изтеглили ипотечни заеми, за да платят оставащите вноски. По думите им това се оказало грешка, защото малко след като получил парите, инвеститорът замразил обекта, а впоследствие спрял да плаща и за охраната му. Така през зимата на 2009 г. собствениците на жилища и магазини в сградата – около 30 души, се изправили пред проблем – неохраняван строеж, който започнал да се руши, а не след дълго бил подложен и на набези от крадци. Наложило се да го пазят на смени, а няколко месеца по-късно започнали да събират пари за охраната му.

Междувременно инициативни купувачи на имоти в сградата вече били издирили останалите, провели общо събрание и се регистрирали като собственици на обща вещ с цел съвместно да довършат строителството. Възложили оценка, която показала, че завършването на сградата ще струва 250 000 лв. без разходите за присъединяване към ВиК и електроразпределителната мрежа. Така всеки собственик в нея трябвало да плати допълнително между 6000 и 12 000 лв.

За да възложат завършването на друга строителна компания обаче, трябвало да получат строителната документация. И тук ударили на камък. Въпреки многократните им опити за контакт, собствениците на “Кондор-Варол билдинг груп” месеци наред останали неоткриваеми. Влезли във връзка с тях едва през есента на миналата година, след като се стигнало до публикации в пресата и телевизионно предаване по случая. В крайна сметка обаче се снабдили с нужните документи от общината.

Справка в търговския регистър показа, че собственици на дружеството са Васил и Антон Къневи. Техният баща Данчо Кънев бе съдружник с бившия министър на земеделието Венцислав Върбанов в проекта за голям търговски център DV South Mall, който така и не бе започнат в южната част на София. Според купувачи в сградата в “Овча купел” чрез друго свое дружество – “Кондор” Данчо Кънев е инвеститор в други два, вече завършени жилищни блока в съседство на строения от синовете му. Самите те не бяха открити за коментар.

Уравнение с неизвестни

Строители и юристи с опит в имотните спорове разказват, че достъпът до документите на строежите е често срещан проблем. Те се изискват, ако собствениците на обекта искат да спрат строителството (с т.нар. акт 10) и да го подновят (с акт 11), но вече по договор с друг изпълнител.

“С тези актове се удостоверява докъде стига отговорността на единия участник в строителството и къде започва тази на следващия”, коментира управителят на строителна компания “Делар” Аспарух Делев, който вече е консултирал случаи на спряно строителство. Според него в подобни ситуации е много важно да се влезе в контакт и с консултантската компания, която осъществява надзор на строителството, тъй като само тя разполага с документите, удостоверяващи приключването на различните етапи от него. Копия от останалите документи се пазят в общината.

Според Аспарух Делев от голямо значение е да се изчисти и собствеността върху имотите в сградата и купувачите да получат нотариалните актове за тях. Това естествено може да стане едва след завършване на грубия строеж (акт 14), тъй като тогава са налице индивидуализирани обекти, които могат да се прехвърлят. До този момент купувачите най-често имат само предварителни договори, които не се вписват в имотния регистър. Така след завършване на грубия строеж тези имоти лесно могат да бъдат продадени повторно без знанието на предния собственик.

По тази причина юристите често съветват ново строителство да се купува не с предварителен договор, а с нотариален акт за отстъпено право на строеж докато имотът бъде завършен в достатъчна степен, за да бъде прехвърлен на купувача.

Адвокат Диана Петкова дава и друг, макар и позакъснял за мнозина, съвет – разбиване на вноските за имота на много малки части, обвързани с конкретни етапи от строителството. Според нея е най-добре да бъдат договорени 6-7 плащания, като последното е свързано с получаването на разрешение за ползване на сградата. Така, ако строителството спре, купувачът ще е платил сума, съизмерима със стойността на вече изграденото.

Има ли изход

Проблемите с незавършените сгради ще тежат на строителните предприемачи и техните клиенти години наред. Юристите припомнят, че съдебните спорове в подобни случаи са продължителни, а изходът от тях невинаги е удовлетворяващ за потърпевшите.

Според адвокат Диана Петкова основната причина да се стигне дотук е навлизането на случайни играчи в строителния сектор по време на имотния бум.

“Тогава със строителство се захващаха всички – от плочкаджията до кварталния зарзаватчия”, коментира тя. От другата страна е липсата на елементарна предпазливост от страна на купувачите, които често подписваха договорите без консултация с адвокат. В крайна сметка обаче пазарът вече се прочиства от случайните играчи и новите случаи на проблемно строителство намаляват, смята юристката.

От Българската предприемаческа камара в строителството виждат изход от ситуацията със замразеното строителство, но само за инвеститорите с реноме и история в сектора. Според председателя на камарата Николин Гавраилов банките, които преди няколко години спряха изцяло кредитирането за сектора, от няколко месеца подновяват финансирането на отделни проекти и вече има примери на размразено строителство. За целта обаче изискват отлична локация и предварителни договори за продажба, посочи той.

В останалите случаи на купувачите им остава да разчитат на добрата воля на инвеститорите или на уменията на адвокатите си. И в двата случая ще излязат от жилищната си авантюра бавно, трудно и с разклатено финансово здраве. Дано все пак – и с годен за обитаване имот.

Започнато и незавършено Около 392 млн. лв. е достигнала стойността на започнатото и незавършено строителство в страната през 2010 г., показват данните на Камарата на строителите в България. Голяма част от тези обекти са замразени най-често заради липса на финансов ресурс. Информацията за тях се базира на данни от балансите на фирмите, вписани във водения от камарата строителен регистър. Реалната стойност на замразеното строителство обаче вероятно е доста по-висока, тъй като много предприемачи не са действащи строителни компании.  По оценка на агенция “Форос” до есента на 2010 г. в страната е било спряно строителството на 290 обекта с обща разгъната застроена площ от 6 млн. кв.м. От тях 3.37 млн.кв. м е площта на офисните и търговските обекти, докато за жилищните няма точни данни. Само в София замразени са били 81 обекта с обща разгъната площ 2.54 млн. кв.м. До миналата есен е било подновено строителството на едва 250 хил. кв.м.