В страна, където 97% от хората притежават имотите, в които живеят, е норма човек да закупи собствено жилище в мига в който реши да се установи в някой град и тръгне да гради семейство. Пазарът сега изглежда подходящ – лихвите по ипотечните кредити паднаха, цените на имотите (поне в София) са стабилни и в сравнение с времето на ценовия балон са с над 40% надолу.

Има обаче и друга гледна точка. Когато човек е в началото на трудовия си път и създава семейство трудно може да си позволи покупката на голямо жилище в престижен район, затова обикновено се купуват маломерни жилища на компромисни дестинации. Тези жилища често ни стават тесни още с раждането на първото дете, но ние сме “венчани” за този имот за още поне 20 години чрез ипотеката. Тук възниква въпросът дали не е по – добре човек да живее под наем и да може да сменя жилището си според нуждите и възможностите си без всички съпътстващи разходи и проблеми свързани със покупко – продажбата на собственото жилище.

Дилемата
И двете гледни точки очевидно имат своята логика. Показват го и наблюденията на кредитни консултанти, според които през последните шест месеца расте броят на хората, които живеят под наем и се замислят за собствено жилище.
Според изпълнителния директор на “Кредит център” Тихомир Тошев решение за покупка взимат малко повече от половината от тях – около 55%. Останалите или се отказват да търсят имот, или отлагат покупката.
“Ако отложат решението за покупка, клиентите обикновено го правят, за да се подготвят по-добре. В повечето случаи искат да съберат още средства за по-високо самоучастие”, коментира Тошев.
Пак по негови наблюдения стремежът е параметрите на кредита да са такива, че месечната вноска да е близка по размер или малко по-висока – с 50 до 100 лева, от плащания до момента наем. Семейството е свикнало да отделя тази сума всеки месец и смята, че няма проблем да продължи да я отделя и през следващите 20-25 години, обобщава той.
По думите му при част от хората дилемата покупка или наем се появява и след някакво действие от страна на наемодателя им – най-често искане да се изнесат, защото му трябва жилището, или да се вдигне месечния наем. Това ги кара заедно с търсенето на нова квартира да разгледат и опциите за закупуване на жилище.
Даниела Симеонова, главен брокер “Ключови клиенти” в агенция “Явлена”, посочва, че в момента в София е силно търсенето както на пазара на наеми, така и на този на покупка на жилища. Отчасти това се дължи на факта, че през последните две години към столицата се насочват много хора от страната, които се местят да живеят или работят тук. Част от тях идват с готови пари от продажба на други имоти и инвестират в жилище, други търсят под наем. Отделно от това се оформя и сегмент от млади хора с по-високи доходи, които също държат сделките и цените на двата пазара.

Излиза ли сметката
Въпреки спада на цените на имотите и по-достъпните кредити от последната година съпоставката между наем и месечните разходи по ипотечен кредит и към момента не е в полза на покупката на имот. Особено когато става въпрос за по-скъпо жилище, при самоучастие на купувача в рамките на 30% от цената и по-кратък срок за погасяване на кредита (виж таблицата на “Явлена” и “Кредит център”).
Така, ако сте се спрели на тухлен апартамент в южните райони или в центъра, наемът остава по-добрата алтернатива от гледна точка на месечните разходи. Вноската по кредит е съпоставима с него само при по-дълъг срок на изплащане (25 години и нагоре) и самоучастие с поне 50% от цената.
И обратно – при по-евтини имоти, например панелна гарсониера за 25-27 хил. евро до спирка на метрото в жк “Люлин”, вноската за по-дълъг срок на ипотечния кредит става по-изгодна от наема.
Причината за това разминаване са ниските наеми, както и фактът, че техните нива на квадратен метър за по-малките жилища по правило са по-високи в сравнение с големите апартаменти. В същото време дори след поевтиняването в кризата цените на жилищата в някои софийски квартали не паднаха чак толкова. В по-търсените, като “Младост” и част от южните райони спадът например бе под средния за града.
Даниела Симеонова от “Явлена” обаче предупреждава, че при покупка на жилище трябва да се отчитат и съпътстващите разходи. Става въпрос за нотариална такса, местен данък при прехвърлянето, брокерска комисиона, както и средства за освежаващ ремонт и евентуално мебелировка. По нейни сметки те натоварват цената с още приблизително 10% и трябва да се предвиди как ще се финансират. Отделно собствеността е съпътствана и от разходи за поддръжка на общите части, ремонти и данъци, макар и засега те в България да са пренебрежимо ниски.
От друга страна, животът под наем също не е лишен от допълнителни разноски – например таксите за входа, както и дребните ремонти по жилището по правило се поемат от наемателите. Смяната на квартирата също носи допълнителни разходи – за депозит, брокерска комисиона, преместване…
Извън тези уточнения сходна картина при съпоставката: месечен наем – вноска по кредит, показват и данните на агенция “Адрес”. Сравнение между няколко типа апартаменти в София сочи, че най-висока доходност от наеми – 6.75%, носи панелно двустайно жилище в жк “Люлин” (продажна цена 32 000 евро/месечен наем 180 евро). Респективно при добри условия на кредитния пазар вноската по ипотечен кредит при него ще е близка до разходите за наем.
Най-неблагоприятно е съотношението наемна/продажна цена в примера на агенцията за двустаен тухлен апартамент в жк “Борово”, при който доходността е изчислена на едва 4.17% (продажна цена 61 900 евро/месечен наем 215 евро).
Изпълнителният директор на “Адрес недвижими имоти” Георги Павлов също отчита, че по-евтините жилища носят по-висока доходност, защото най-много хора търсят наеми в ниския сегмент и това задържа цените. Той обаче препоръчва покупка на качествено тухлено жилище в добър район на София, тъй като има по-висок потенциал да запази цената си при криза и тя да расте при възходящ пазар.
Какъвто и да е изборът обаче от агенцията предупреждават, че има логика да замениш наема с кредит само ако разполагаш със собствени средства в размер на поне 20% от цената на имота плюс планираните разходи за обзавеждане и ремонт.